Mais-valias na Venda de Imóvel: Guia Completo 2026
Como calcular o imposto sobre mais-valias na venda de imóvel em Portugal. Coeficiente de inflação, regra dos 50%, reinvestimento. Guia para residentes 2026.
Quando vende um imóvel em Portugal com lucro, pode estar sujeito a imposto sobre a mais-valia. Este guia explica como funciona para residentes fiscais com imóveis adquiridos a partir de 1989.
O que é a mais-valia?
Mais-valia = preço de venda − preço de aquisição ajustado − despesas
O cálculo é feito sobre o ganho real — não sobre o valor de venda.
A regra dos 50% (CIRS art. 43)
Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia líquida entra no englobamento do IRS. Ou seja, paga imposto sobre metade do ganho.
Base tributável = 50% × (preço venda − custo ajustado − despesas)Coeficiente de desvalorização monetária
O preço de aquisição é ajustado por um coeficiente de inflação (Portaria n.º 3/2025), que varia com o ano de compra:
| Ano de aquisição | Coeficiente 2026 |
|---|---|
| 2010 | 2,05 |
| 2015 | 1,94 |
| 2020 | 1,84 |
| 2024 | 1,34 |
Exemplo: Comprou em 2010 por €150.000 → custo ajustado = €150.000 × 2,05 = €307.500
Despesas dedutíveis
Pode deduzir:
- Obras e melhorias documentadas nos últimos 12 anos
- Comissões de mediação imobiliária na venda
- IMT e IS pagos na aquisição (se documentados)
Reinvestimento — isenção total ou parcial
Se reinvestir o produto da venda numa nova habitação própria permanente, pode beneficiar de isenção:
- Reinvestimento total → isenção total de mais-valias
- Reinvestimento parcial → isenção proporcional
O reinvestimento deve ocorrer no prazo de 36 meses após a venda (ou 24 meses antes).
Casos fora do âmbito desta calculadora
Os seguintes casos têm regras específicas e não são cobertos pela nossa calculadora:
| Situação | Por quê |
|---|---|
| Não-residente | Taxa flat 28% sobre o total do ganho |
| Aquisição antes de 1989 | Isenção total (CIRS art. 5.º do Dec-Lei 442-A/88) |
| Herança / doação | Regras próprias de tributação |
| Uso misto (habitação + serviços) | Apuramento separado por fração |
| ≥ 65 anos com reinvestimento em produtos financeiros | Regime especial CIRS art. 10 n.º 9 |
Para estes casos, consulte um contabilista certificado.
Exemplo completo
Venda em 2026 por €400.000, comprado em 2010 por €150.000:
- Custo ajustado: €150.000 × 2,05 = €307.500
- Despesas de venda: €12.000
- Mais-valia líquida: €400.000 − €307.500 − €12.000 = €80.500
- 50% tributável: €40.250
- IRS à taxa de 37%: €14.893
Use o simulador de mais-valias para calcular com os seus valores.
Fonte: CIRS art. 10, 43, 44, 50; Portaria n.º 3/2025. Verificado para 2026.