Comprar a Primeira Casa em Portugal: Checklist Completo
Guia passo a passo para comprar a primeira casa em Portugal em 2026. Impostos, documentos, banco, escritura e tudo o que precisa de saber.
Da pesquisa à escritura — aqui está tudo o que precisa de verificar ao comprar a primeira habitação em Portugal.
1. Defina o seu orçamento real
Antes de procurar imóveis, calcule o custo total — não apenas o preço de venda.
Custos adicionais típicos (6–8% do preço):
- IMT — calcular com simulador
- Imposto do Selo — 0,8% do valor + 0,6% do empréstimo
- Escritura e registo predial — €300–900
- Custos bancários — €450–900
Use a calculadora de custo total para um número preciso.
2. Verifique a sua capacidade de financiamento
O Banco de Portugal limita a taxa de esforço (DSR) a 50% do rendimento líquido mensal.
- Calcule a prestação máxima com o simulador de crédito habitação
- LTV máximo: 90% para primeira habitação
3. Verifique se tem direito ao Jovem IMT
Se tiver 35 anos ou menos e for a sua primeira habitação própria permanente no continente:
- Isenção total de IMT até €324.058
- Isenção parcial até €648.022
Ver: Jovem IMT — isenção explicada
4. Documentos a solicitar antes da proposta
- Caderneta predial — confirma VPT, área, afetação
- Certidão de registo predial — confirma proprietário e ónus (hipotecas, penhoras)
- Ficha técnica de habitação — obrigatória para imóveis depois de 2004
- Licença de habitação — confirma uso legal do imóvel
- Declaração de não dívidas — do condomínio (se aplicável)
5. CPCV — Contrato de Promessa de Compra e Venda
O CPCV é o contrato que precede a escritura. Pontos a verificar:
- Prazo para a escritura (normalmente 60–120 dias)
- Sinal (normalmente 10–20%) e consequências do incumprimento
- Cláusulas suspensivas (ex.: aprovação do crédito)
Atenção: O CPCV é juridicamente vinculativo. Leia com atenção antes de assinar.
6. Aprovação do crédito
Documentos habituais pedidos pelo banco:
- IRS dos últimos 2 anos + nota de liquidação
- Extratos bancários dos últimos 3 meses
- Declaração de vínculo laboral + recibos de vencimento
- Proposta de compra ou CPCV
7. Avaliação bancária
O banco encomenda uma avaliação do imóvel. Se o valor de avaliação for inferior ao preço de compra, o LTV é calculado sobre o valor mais baixo.
8. Escritura
Na escritura, pagam-se:
- IMT (ou comprovativo de isenção Jovem IMT)
- Imposto do Selo
- Honorários do notário
Duração: 30–60 minutos.
9. Após a escritura
- Registo definitivo na Conservatória do Registo Predial (normalmente feito pelo notário)
- Comunicação da alteração do domicílio fiscal (para acionar isenção de IMI, se aplicável)
- Contratação de seguro multirriscos-habitação (obrigatório com crédito hipotecário)
- Primeiro IMI no ano seguinte (ou isenção se VPT ≤ €125k)
Calculadoras úteis
| Calculadora | Para que serve |
|---|---|
| IMT | Imposto na compra |
| Custo total | Todos os custos de uma vez |
| Crédito habitação | Prestação e máximo de empréstimo |
| IMI | Imposto anual após compra |
Conteúdo informativo. Não somos contabilistas, advogados nem intermediários de crédito. Para decisões vinculativas consulte um profissional autorizado.